商业综合体已成为近期的一个热门词语，翻开商业综合体的发展历史，可以看到最早的商业综合体仅满足了消费者传统的购物需要，当市场出现“大卖场+百货+写字楼公寓”的组合方式，可以算作开创了商业综合体“2G”模式，为传统购物注入了部分体验式商业的元素，使中国商业地产的发展进入向“3G”发展的快车道。这就好比通信的1G模式，侧重于满足人们语音通信的基本需求，而发展到3G模式，则重点在于数据传输功能，满足人们娱乐、体验等多方面的需求。

同样的，以体验式商业为核心的“1+X”模式（“X”为酒店、或写字楼、或公寓），将带领商业综合体全面迈向“3G”时代，从而引发中国商业地产的重大变革。我们将从多个角度，对3G时代的商业综合体尤其是城市中心区的商业综合体的发展趋势进行简单预测。

开发主体多元化

商业综合体资金投入量大、回收周期长、专业要求高等特点是房地产业内的常识，在房地产开发的暴利时代，众多房地产企业更愿意参与住宅开发而不愿涉足商业综合体，只有极个别企业选择商业综合体的开发并坚持下来。

随着住宅开发逐步成熟，政府的供地结构由住宅为主转向商住均衡，房地产企业拿地成本提高，利润空间大幅缩减，部分住宅开发企业不得不转战商业地产，并用住宅快速开发的理念进行商业综合体的开发，通过商业综合体内公寓或写字楼的销售快速回笼资金，这种方式促进了商业综合体2G时代的快速发展。

但国家针对房地产从严的信贷政策以及房地产上市企业融资暂缓审批等事宜影响，使得资金链本已较为紧张的房地产开发企业更是举步维艰，主要房地产企业的资产负债率达到4年以来的新高，商业综合体的开发门槛因受到资金限制也变得越来越高。

此时部分非房地产开发企业，积极开拓商业综合体市场，致力于突破商业综合体2G时代，将其所属行业的特色引入商业综合体的开发，引导商业综合体的新时代。有理由相信，这些非房地产开发企业拥有雄厚的资金优势，同时其产业链整合能力对于商业综合体的运营能起到关键作用，未来必将成为一股不可小觑的力量。

零售商业核心地位突出

在商业综合体3G时代以前，很多商业综合体是以酒店或写字楼作为整个综合体的核心，因为可以通过高星级酒店提升综合体的档次，通过写字楼的租售带动综合体的人气，零售商业往往只是“花瓶”，要么是为了迎合其他物业的销售，要么只是满足内部其他物业的配套功能。

但是随着房地产市场的发展，以酒店和写字楼为核心的商业综合体有减少的趋势，取而代之的是以零售商业为核心的综合体日益增多。根据雅高酒店集团未来的发展规划，由于国内奢华酒店市场竞争激烈，雅高酒店集团奢华酒店的布点趋于平稳，经济型酒店将迎来高峰期，而商业综合体的中高端定位又不适合经济型酒店的入驻，显而易见的，以酒店为核心的商业综合体会逐步减少。从写字楼市场角度看，写字楼有高端化和专业聚集的趋势，这也促使写字楼转向独立化，而非综合体的形式。因此零售商业在综合体中的核心地位逐渐突出，其他物业类型将成为配角。

去卖场化

在商业综合体2G时代，大卖场作为商业综合体的主力店，促成了许多项目的成功，而在一些新的商业综合体的开发中，部分开发商不经过研究分析，仍将大卖场作为制胜法宝，最终可能导致项目的失败。

从大卖场在中国的发展角度来看，伴随着商业综合体2G时代的繁荣，经过了一轮商业地产的爆发期，大卖场基本完成了全国主要城市的布局，开始进入社区超市的巷战阶段。

进入商业综合体3G时代，由于大卖场一方面承租能力较弱，租期过长，另一方面客群相对低端，不利于在中心区打造中高端项目，因此大卖场不可避免将退出这一舞台。可以看到在城市中心区原有的部分商业综合体中已经出现大卖场撤离的情况，同时新开的商业综合体中也罕有大卖场的身影。与其说大卖场脱离了商业综合体，不如说大卖场不适合城市中心区。

追求垂直空间

早期的商业综合体，建筑结构比较呆板，仅满足基本的商业功能，单层面积过小，层高不足，没有展示空间，未充分重视室外空间及景观处理，对室内空间及景观的布置也显得非常局促，随着商业的升级，在建筑结构上无法同步实现升级，导致原有商业综合体走向衰败。

开发商在商业综合体2G中进行了较大的改善，开始注重室外大广场、室内动线设计以及停车的充分配置。但目前全国主要城市中心区都出现供地紧张的局面，通过整理和拆迁腾挪出的用地周边环境都比较复杂，综合体涉及多种物业类型，内部业态关系复杂，需要更多考虑垂直空间的设计和利用，多做室内垂直大空间，设计屋顶停车，引入垂直绿化系统，增加商业综合体的开放性和趣味性。